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开放三胎政策后，与之相关的配套正在紧密推进。
7月23日，中办国办印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，教育股应声大跌。
持续几天，投资者真正见识到了什么是腥风血雨。
值得注意的是，这份意见不是由教育部印发，而是中办国办，可见份量之重。
与此同时，住建部等八部门也在当天发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，进一步加大了业内对于下半年楼市调控从严、从紧的预期。
通知从房地产开发、房屋买卖、住房租赁以及物业服务等四方面入手，对房地产市场秩序进行全面规范，以解决此前房地产市场长期存在的一些“顽疾”。
同样值得注意的是，这一次是少见的多部委同时发文，一方面表示了中央部委的强调控，另一方面也代表了楼市调控正进入下半场，到了秩序整治的时期。
结合近日网络上疯传的消息——开发商拿地金额不得超过40%，同时经营性现金流必须为正。
虽然消息中的内容后来被证实三道红线同步要求之一，并非新纳入，但此时重提，足见风声越来越紧。
01
当趋势收紧，尽管不知道拿地金额不超过40%比例是对照全口径销售额还是权益销售额，还是有不少机构根据统计的数据做了拿地销售比排行。
炸天团去围观了下，到底谁超标，谁没踩线就像是个罗生门。
因为目前拿地，一二线城市是比较透明的，三四线城市相对来说就不是那么清晰了，这导致各大机构统计都不是那么精确。
尽管有消息说，该比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出，但非招拍挂拿地、拿地权益占比、收并购等都会影响拿地金额的准确性判断。
除非房企主动披露，很少有机构能从公开市场拿到真实数据。
相较于扑朔迷离的销售额，拿地金额可谓是更加的扑朔迷离。
如果只是依靠房企单方面公布，而不是监管部门对此做一个明晰的规定的话，那么这里面的操作空间就太大了。
正常的销售数据，需要在网前备案之后才能被认可，但很多房企，在客户交了诚意金以后，就计算进销售额了。
另外就是合约销售额和权益销售额，权益销售额是房企按照股权比例来计算销售额，合约销售额就涉及并表的概念了。
有的房企资金本身资金实力、经营能力有限，但是对规模有迫切的要求，为了在销售榜单上有个好名次，他们不惜放弃操盘权，与其他房企展开很多项目上的合作。
这时候，如果是按照合约销售额来计算拿地销售比，那么这部分房企的数据就全然失真了。
前面的操作手段还算是好的，这些年有房企就真的是为规模而规模，不惜买榜、注水等，这些就更上不得台面了。
未来出台这样的政策后，也有可能引发另外一个问题：房企隐藏在幕后，采用马甲或者其他关联方、非关联方拿地，代建等方式隐藏真实的拿地金额。
02
尽管是个操作难度大，但可以肯定的是，作为三道红线的同步要求，这个政策一定会执行。
记得去年三道红线出来时，房企一片哀嚎，其实背地里，大家想出了很多红变绿的法宝。
明面上看到的方式有：
减少拿地；降低费用支出；出售不良资产和股权；引入战投；分拆旗下物业板块上市；打折促销，增加回款；让全体员工背上硬性的销售指标等等。
暗地里，则运用各种财技来粉饰报表：
包括近日被监管部纳入监控的商票；明股实债，通过扩大少数股东权益规模来降低净负债率；对表外业务进行处理，只并表合营公司的利润，不并表其债务等等
这些财技，都能够帮助房企在半年时间内神奇的实现由红变绿。
监管层面并不是不知道，政策推进也是个循序渐进的过程。
在商票这个融资天敌大行其道之时，三道红线监管突然反将一军，要求房企将商票数据随 " 三道红线 " 监测数据每月上报。
按照这个趋势，未来商票被纳入 " 三道红线 " 指标中的有息负债指标计算将是大概率事件。
由此可见，只要监管部门下决心，一系列与房地产调控政策相关的细化措施就会陆续出来，为监管堵上漏洞，打上补丁。
03
记得首轮集中土拍进行的如火如荼时，炸天团曾撰文写过，不管是三道红线融资新规，还是两集中土地新政，其实是给央企国企弯道超车的机会。
因为他们历来经营稳健，资金背景雄厚，钱来的渠道多还便宜。
但如今从政策来看，他们也被牢牢的锁在了牢笼里，因为钱再多，销售业绩不好，拿地也一样受到约束。
而那些想要加高杠杆囤地实现规模突破的房企就更难了，发债、信托融资、资管产品、海外融资与三道红线紧密结合，任你是孙悟空也逃不出如来佛的手掌心。
此时，我们不要低估政策的决心，只要他们想就一定能办到。
这也意味着，从今往后，只要政策不变，房地产行业再无黑马。
黑马崛起，只能是过去的传说或者是其他行业的传奇了。
04
开篇，我们只说过教育股腥风血雨，实际上在上周五住建部、国家发改委、公安部、自然资源部、税务总局、市场监管总局、银保监会、国家网信办这8个部门联合发文后，地产股也是应声大跌。
虽然没有教育股那么惨烈，但这是建立在地产股连续几年被打趴在地的基础上，很多房企已经跌无可跌，又被推至谷底。
至于房地产会不会是下一个被政策颠覆的行业？
这里有一组数据。
2021年上半年，全国国有土地使用权出让收入34436亿元，与土地和房地产相关的税收为11704亿元，总收入达到46146亿元。
这个数据，占上半年全国财政收入117116亿元的39.39%，占地方财政收入62492亿元的73.83%，占全国税收100461亿的45.92%。
这些占比，创下了1987年以来同期历史新高。
房地产行业依旧很重要，不过在最严监管时代，房企不会再有好日子了。
如果想超越当前政策，也有一些对策，或许有用。
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发表于 2021-8-6 09:23:02
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