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以往市场火热的时候，三四十次带看就能带来一个成交，而现在上百次带看也不一定能换来一次成交。不少中介经纪人只能靠基本工资和代理租赁业务获得收入。 市场的趋冷还有一个重要原因，那就是调控导致的购房成本上涨抵消了房价下跌的部分。很多购房者对今年二手房价格下跌的直观感受是“让价不让利”，价格跌了，但购房者根本享受不到。 购房成本有很多，比如时间成本、贷款成本、首付门槛成本等。 有不少购房者是倒在了时间面前，上半年就已经批贷到现在却还没放贷的购房者大有人在； 至于贷款成本，去年是85折，现在是上浮20%，月供多了多少？ 首付门槛成本，这也难倒了不少人，至少换房群体基本上受影响非常大，原本房子卖了房款当4成首付，能换个更大点的房子，现在恐怕只能当6成甚至8成首付，杠杆撬不动了，改善也不明显。 这边买不到房子，那边租房却发展得异常迅速。 近日，央视一篇报道显示，包括京沪在内的13个城市，已经有5600套盖在集体土地上的租赁房顺利出租，北京有个项目，单套租金2155元，个人只需要掏800块钱左右。至少从成本上来看，租房的竞争力还是相当强。 这批租赁房源迅速投入使用，能看得出一切都是提前布局好的。就在昨天，北京市的住房租赁新政正式实施，租房还能入学。从房源供应到政策保障，一切都是按部就班，目的就是让大家感受到租房的诚意。 接下来房地产的重心就是租房，各方面的资金都要向租房市场倾斜。房贷和开发贷不断收紧的，但为了保证租赁市场资金需求的REITs却已经迅速开展。 不知道大家发现没有，这样一来，我们通过几十年时间发展起来的房地产发展模式已经彻底转向了。以往是走纯粹的商品化方向，现在则是走两条线，盖两类房子。一类是消费品，只能用来住，另一类是附带资产属性的商品房。 按照这个趋势继续发展下去，未来的购房市场会有以下2点重要变化： 1、“贷款难”会由目前1.0版本升级到2.0版本。 1.0版本的最大特点是房贷利率不断上升。根据融360大数据研究院10月25日公布的数据，目前北京已经没有任何一家银行提供基准利率，而在9月份提供基准利率的银行还有8家。 2.0版本除了房贷利率上调之外，拒贷的情况也会逐渐增多。以北京为例，虽然首套房贷利率仍维持上浮5%-10%的水平，但最高值已经是上浮40%了（浦发），这实际上就是拒贷。 随着金融去杠杆的深入，银行吸储成本不断上升，房贷业务已经由当初香饽饽变成如今的鸡肋。银行拒贷的动力不断增强，他们会有各种方式拒绝房贷。 有银行业内人士表示，即使批贷了，也可以找理由不放贷。不放贷的理由很容易找，比如以消费贷监管的名义，还可以挑征信的毛病，实在不行还可以拖。 总之，2017年是房贷市场的一个分水岭，从2018年开始，买商品房的难度会不断增加。 2、未来供应的住房主要是共有产权房、人才房和租赁房源等，而且以租赁房源为主。 从二手房成交量不断下滑，到房贷利率不断上调，再到租房市场跟进，衔接的十分完美，特别是上面提到的集体租赁房源，明显是提前做了大量工作。 这种变化其实体现了上面在着力构建新的住房观：房子只能是消费品，只能用来住。而方式也就只有一种，那就是盖更多只能用来住，不能转为商品房的房子。因为继续盖商品房让刚需去买，这条路的代价太大。 谁都清楚，我们被房地产教育了十多年了，即使是刚需，现在买房也不可能真的只为住。在楼市转向的过程中，一方面大力发展租房，另一方面只能通过收紧房贷的方式将房价稳住。 这是必须要完成的任务，因为如果稳不住，有房和无房人群之间的差距越拉越大，无房人群购房动力又会增强。 最后提醒一点，如果只追求更好的居住体验，那么长期租房没啥问题；不过房贷行情变化非常快。去年还是85折，今年已经上浮，明年拒贷的情况会更多。如果你有更多的诉求，比如婚房、换房和孩子入学等，还是早点准备比较好。 | 
发表于 2017-11-7 16:07:56
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