一份低价买卖合同可以降低契税？别听中介忽悠了

卡卡日记

购买二手房，契税是必要也是主要的交易成本，那么二手房契税能否在合规的前提下适当降低呢?

日常交易中，中介常特意准备一份用于办理二手房转移登记的备案合同，这份合同的最大特点便是价格远低于实际成交价，中介常用的说辞无非是“省税”，事实并非如此简单。

1、二手房的契税计算

除去税率，决定契税金额的便是计算基准，即计税房屋价格，这一价格与实际成交价有一定差别。

计税房屋价格由物价部门主导进行定期评估，评估范围涉及区域内所有可交易房屋，当然这种评估并不精确，同片区同房龄相差无几，即以官方口径发布单独用于标定契税的房屋价格。这种评估的概念类似于近期火热的“二手房指导价”。

2、计税价格与市价的关系

前文说两种价格有一定差别，如何理解“有一定”呢?

首先，两种价格有一定的正相关。优质楼盘较高的市场定价多得益于区位优势，而区位条件较好、处于中心城区的房屋计税评估价格同样要高于其他。

但正相关性并不绝对，比如同处中心城区的相同房龄的两小区一路之隔，却分属不同学区，学区的优劣高低并不体现在计税评估价格中，但实际成交价可能天壤之别。

3、低价备案合同是否影响契税

答案是并不影响，二手房契税的计算规则其一便是“就高不就低”。

所谓就高不就低，是指备案合同价格与计税基准价格两者，取高者为计算基数。因此，无论备案合同价格有多低，均不影响契税金额，因为契税有“基准价格”兜底。

反之，当备案价格高于计税基准价格时，契税的计算公式则变为“备案合同价格*税率。

4、备案价格太低的潜在风险

如此看来，备案价格低岂不是有利无弊?其实不然，还有一个不能忽略的税种叫“增值税”。关于增值税，大部分房屋买卖通过满二满五可以避免，但基本知识要了解。

增值税是一种差额税费，即以两次交易价格的差值作为计税基数，如果备案价格低到离谱，那么再次交易时的差额便会变大，相应税费金额也会增加。

因此，即便是亲人、朋友之间通过买卖转移房屋，备案合同价格也要在合理范围之内，以规避后期“风险”。

5、从契税看二手房定位

计税基准价格低于市价，其实是一种计税优惠。与新建商品房以合同成交价为基准不同，二手房的计税价格与市价偏离较大，这一点在热门城市尤为凸出。

通过这种优惠鼓励存量房快速流转以补充房屋交易市场、使市场多元化，正是二手房的角色定位。而市价与指导价、计税价的偏离，其实从侧面反映了前些年新房的供给不足。

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五月的鲜花2015

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