重磅！全国多城集中土拍延迟，江津又将如何？

胡图

集中土拍已经进入第二周期了，但是各位是否有发现，即将要开始的土拍，全部都推迟了。

关于第二次集中工地延期，是因遇冷还是过热，众说纷纭。

NO.1 | 壹

多城土拍，按下暂停键

最先感知到的是上海

上海第二批住宅用地的出让计划，被推迟了，在这份公告中，不知道你有没有发现一个关键的字眼：稳妥。

按照道理来说，上海楼市应该算是全国最稳妥的城市了，很明显，这不是一个单一城市的考量，而是一次通盘考虑。

来看看其他城市，比如深圳！8月6日，深圳公共资源教育中心官网发布公告：
“为稳妥推进我市第二批次居住用地集中挂牌交易组织工作”，“现中止上述宗地的挂牌出让工作”…

这也就意味着，本来在8月份出让的22宗地块，全部按下了暂停键。
22宗宅地供应土地面积约83.38万㎡，总建面约279.92万㎡，起始总价达421.98亿元。供应规模实现翻番，较首轮增加208%。不过这也是第一次这么大批量供地后突然中止出让。
目前，深圳公共资源交易中心平台可以看到，22宗居住用地状态均显示“交易中止”。

同样也有稳妥两字。
7月29日，长沙发布了第二次集中出让土地延期到8月。



8月10日，天津也将第二次集中出让土地延长至了9月10日。
明确将61宗国有建设用地使用权公开挂牌截止时间统一调整为2021年9月10日，同时还公告了以下事项：


1.降低全部地块封顶价格，最高不超过15%；2.采用摇号方式确定竞得人；3.买企业报名时，须提交三个证明：①其股东未违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺；②竞买企业资信良好的资信证明；③《房地产开发企业资质证书》或有效证明。
摇号？这是天津在时隔4年后，再次出现摇号拍地。（天津第一次启动摇号卖地是在2017年3月，塘沽和生态城两宗住宅用地达到最高限价、溢价率超过50%，以现场抽签的方式确定了最终竞得人。）
8月11日，青岛市自然资源和规划局发布公告，称7月30日公示的第二批次集中出让的100幅地块拍卖活动因故终止。

换句话来说，目前来看准备第二次土拍的城市，目前我们感受到的都推迟了。


NO.2 | 贰
多城延期、调整土拍规则或成定数除了以上官宣的热点城市之外，还有不少重点城市的第二轮土拍延期：

按照之前的供地时间表，北京原计划于7月份、广州原计划于6-7月份推出第二轮集中供地地块，现均已推迟。
重庆第二轮土拍，从七月底延期到八九月份；沈阳第二轮土拍，从八月份延期到时间待定；长沙第二轮土拍，推迟至8月，具体时间未定......
有消息说，第一轮土拍有些城市太火，不符合中央预期，第二轮土拍要降降温。不知道第一批高价拿地的房企，这一次会不会站在山岗上？
各城市土拍规则的调整，仿佛已经是定数了。
截止8月11日，22个集中出让城市中已有11个城市（包括深圳、青岛）发布了公告，其中厦门、长春、无锡等3个城市已完成出让。

上表中黄色表示土拍竞得规则已调整城市，绿色表示土拍竞得规则与新规一致的城市。 另外11个尚未公告的城市中，除了上海、北京、南京、郑州等4个城市的竞得规则与“新规”一致外，其余7个城市的竞得规则或许需要全部翻新！
NO.3 | 叁
为什么要延期？关于土拍延期的解读
想分析为什么要延期，可能从一些局部城市的案例可以看出，其中关于土地延迟解读的，有两个城市的样本可以分析：

一个是天津
天津关于第二次出让的补充公告，里面详细写了七条内容。

其实每一条都挺厉害的，但是最醒目的应该是第六条

将地价的最高限制价给调整了，导致土地溢价率降低了不少。我将61块土地全部做了原有溢价率和现有溢价率的对比，可以发现一些问题。

除了第17副地块，原本没有最高限价外，其余地块，原本溢价率为在40%-50%之间的有53副。最高溢价率为50%的地块一共有14副。

而地块原本最低溢价率为21.53%。
而经过调整之后，地价的溢价率最高为15%封顶，控制溢价率
前后地价的最高溢价率相差极大，也就是说，将土地的价格大大限制住了。
第二个城市来自杭州
杭州的土拍计划尚未延迟，但是提前公布了很多细则相比较之前有很大的调整。
首先，除了对溢价率也有明确的上限，从30%调整为20%，然后，第二批次的10幅土地，全部验收后再进行现房销售。
除此之外

同样是限制最高地价后，但是与天津达到限价后房企进行摇号不同，杭州出让地块达到上限价格后，从原本的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

最后：但不可否认的是，结合第一轮土地集中出让的表现，通过控制地价来控制未来一手房的售价、堵上土拍漏洞、切实实现“稳地价”的目的，同时给开发商预留较为充足的备战时间是一大原因。